Капітальний євроремонт українського ЖКГ: досвід Кропивницького
У листопаді 2017 року Верховна Рада ухвалила новий законопроект «Про житлово–комунальні послуги». Норми цього документа, який передбачає революційні зміни в управлінні багатоповерховими будинками, запрацюють із 10 червня. Зокрема, йдеться про право мешканців багатоповерхівок самим визначати, хто й на яких умовах обслуговуватиме їхній будинок чи квартиру.
До цього часу Кабмін та Міністерство житлово–комунального господарства мають ухвалити близько тридцяти законно–правових актів. Вони закладуть підвалини нової, ринкової моделі, яка вже давно й ефективно діє у країнах Європейського Союзу. Відтак новий закон ще на один крок зможе наблизить Україну до Європи.
Нові пріоритети
Руслан Криницький, консультант з правових питань проекту IFC Світового Банку «Енергоефективність у житловому секторі України», пояснює: закон покликаний створити конкуренцію на ринку комунальних послуг та надати мешканцям право самим розпоряджатися своїм майном.
Документ регулює два блоки питань: надання житлових послуг та послуг з управління в багатоквартирному будинку та комунальні послуги. Основні засади нового підходу в регулюванні цих відносин були закладені ще прийняттям закону № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
— Цей закон встановлює демонополізацію цих послуг, — роз’яснює Руслан Криницький. — Люди мають право самостійно обрати ту особу — управителя, яка буде обслуговувати їхній будинок. До сьогодні ж місцеве самоврядування вирішувало, хто надає послуги.
Також запроваджується вільне тарифоутворення — договірний тариф на послуги. Так звана квартплата тепер не регулюється державою в особі виконкому місцевої ради, а люди мають спільно із управителем погодити конкретний розмір плати в кожному конкретному будинку, їхній обсяг та періодичність. Але за однієї умови: вони повинні врахувати обов’язковий мінімальний перелік цих робіт. Сьогоднішня квартплата, наприклад, містить близько десяти позицій обов’язкових послуг.
Але була ще й чинна редакція старого закону «Про житлово–комунальні послуги», яка не відповідала сучасним умовам. Це призвело до того, що нові відносини так і не запрацювали. В окремих містах були оголошені конкурси на заміщення посади управителя. Та договори не укладалися, бо Кабмін не затвердив типовий договір. Сподіваюся, з червня всі положення нового закону запрацюють, — зазначає експерт.
Існує природна монополія, від якої нікуди не дінешся. Наприклад, на водопостачання — бо мережі одні на все місто. Тут також запроваджується конкуренція. Зокрема, обслуговування внутрішніх мереж будинку може здійснювати будь–яка особа, яку оберуть співвласники.
Дуже важлива підвалина, на якій ґрунтується новий закон, — це формування свідомого власника. Усі мешканці розуміють, що лише вони є власниками цього будинку. Не місцеве самоврядування, не будь–хто, а саме вони. І вони мають обрати того, хто надає будинку послуги. Якщо люди спроможні самостійно здійснювати управління — вони створюють ОСББ і самі забезпечують будинок відповідними послугами. Якщо ж вони не бажають цього робити — обирають управителя.
Як стару систему ламали
Втім, на папері все гладко й зрозуміло. Але на практиці виникають ситуації, не передбачені новим законом, як у випадку об’єднання співвласників «Златодар» по вулиці Маланюка, 26 у Кропивницькому. Про це розповідає Віталій Приходько — член правління ОСББ та один з ініціаторів його створення. Фаховий юрист, він цікавився цією темою з початку 2000–х, коли в Україні почали з’являтися перші об’єднання співвласників будинків.
— Я вже тоді бачив перспективу в такому гуртуванні, — розповідає Віталій. — Спілкувався з тими, хто створював подібні об’єднання співвласників в Україні та на Кіровоградщині зокрема, й переконувався: це вихід із безвихідної ситуації, яка існує в житлово–комунальному господарстві загалом. Люди повинні відчувати, що вони є власниками або співвласниками свого житла. Якщо цього розуміння не з’явиться, то нічого не зміниться. ЖЕК — це стара система, яка віджила своє, бо кошти, вкладені в неї, розпилюються невідомо куди.
А тим часом ідею створення ОСББ підтримали сусіди, хоча їхня підтримка більше нагадувала позицію «Ти роби, а ми подивимося, що з цього вийде». Потім ініціативою зацікавилися мешканці сусіднього будинку.
— Ми активно шукали кошти на ремонт і дізналися, що міська рада у 2016 році прийняла програму фінансування ремонтів для ОСББ. Однак усі ми зійшлися на думці, що, якщо ходитимемо під ЖЕКом, кошти розпорошаться і пройдуть повз нас, — каже Віталій.
Стали міркувати, як об’єднати два сусідніх будинки, а потім ще й приєднати третій, щоб у перспективі створити асоціацію об’єднань співвласників. А вже потім можна шукати фінансування — не лише від міської ради, а й від недержавних, банківських та партнерських програм ЄС. Вони якраз співпрацюють з юридичними особами, а не з ЖЕКами. Кошти адресуються конкретним фігурантам, і в цьому полягає європейський підхід.
Кропивницький «ексклюзив»
По суті у мешканців будинку склалася унікальна ситуація, аналогів якій у місті немає.
— Економічні розрахунки показали, що створювати ОСББ в нашому невеличкому будинку на дев’ять квартир невигідно, — продовжує мій співрозмовник. — Ми розуміли, що не зможемо в такому складі нормально функціонувати. Не можемо з квартирної плати (три гривні з квадратного метра житлової площі) назбирати навіть на мінімальну заробітну плату управителю — мешканців дуже мало. Щоб піднятися до «мінімалки», треба квартплату підняти у два, а то й три рази. Таке рішення неприйнятне. До того ж треба враховувати, що будинок здався в експлуатацію в 1954 році і з тих пір жодного разу не ремонтувався.
Відтак домовились, навіть якщо не вийде долучитися до якоїсь програми фінансування, просто будемо більш уважними одне до одного, гуртуватися, разом прибирати, проводити акції та відкладати бодай невеличку суму на майбутнє. Таким чином за півроку ми повністю замінили систему водопостачання. Раніше у нас була проблема з іржавими трубами, які постійно проривали. Зараз ми про них не турбуємося.
За чинними правилами капітальний ремонт будинку повинен проводитись кожні 50 років, але будинок № 26 його так і не діждався. Коли ми складали акти передачі будинку до ОСББ, нам хотіли його передати практично новим та відремонтованим. Ми ж наполягали на необхідності ремонту, бо навіть його зовнішній вигляд свідчить про давню запущеність. Багато треба зробити, але мешканці ж не є олігархами. В основному отримують субсидії та виживають у складних умовах, як можуть. Тому підвищувати тарифи або збирати додаткові кошти — неможливо.
Шукати кошти
Віталій Приходько каже, що будинок таки включили до міської програми фінансування ремонтних робіт житлового фонду.
— Подали документи до міськради на програму співфінансування. Однак там діє схема: той, хто домовився або запропонує кращі умови для тих, хто займається цією програмою, той і буде переможцем. Це жахливо, — з сумом констатує Віталій Приходько.
Міськрада запропонувала 80 відсотків коштів надати з міського бюджету та 20 відсотків — частка мешканців. За цінами 2016 року кошторис становив близько 200 тисяч гривень. У 2017 році ця сума зросла майже удвічі. А за програмою міськради вийшло близько 1 млн грн.
— Ми зрозуміли: якщо будемо брати участь в такій програмі допомоги ОСББ, то наші 20 відсотків дорожче коштуватимуть, ніж якби ми самі виконали всі роботи. Нам начебто хочуть допомогти, але по суті хочуть вкрасти наші ж гроші. Цю проблему розуміє більшість голів ОСББ, але поки що вона не вирішується. Тому треба ламати систему, — переконаний Віталій.
Теоретично вихід із глухого кута є, наприклад, у створенні асоціації ОСББ. Але будинки мають різні ступені зношеності систем і конструкцій, в них живуть різні люди.
— Поруч із нами два ОСББ і три будинки, — коментує Віталій Приходько. — Один із них у 2016 році за програмою співфінансування спромігся відремонтувати дах. Тому з ним нам уже не вдасться об’єднатися. Та й люди не впевнені, що в ОСББ все буде гладко. Заміна покрівлі — затратний проект, який під силу більшій кількості людей — скажімо, мешканцям дев’ятиповерхівки. Умовно кажучи, їм треба здавати по тисячі гривень, а нам — у десять разів більше. Чим менший будинок, тим більше витрат. Але цього ніхто не враховує ні в міській, ні в обласній радах, ні в міністерствах.
Вже не кіт у мішку
І все ж нинішня ситуація краща, ніж могла би бути з ЖЕКом. Система ЖКГ дуже корумпована як у місті, так і в країні. Ви просто сплачували кошти і не бачили, як вони використовуються — це був такий собі кіт у мішку. Лише двірники інколи підмітали опале листя та прибирали сніг. Зараз ми самі замінили систему водопостачання, робимо поточні ремонти, оновили вхідні двері, поставили козирок, плануємо замінити вікна. І мріємо все ж таки зробити ремонт покрівлі й утеплити стіни.
У висотних будинках більш складна інфраструктура: підвальні приміщення, комунікації, ліфти, вивіз сміття тощо. Але й там дуже помітна різниця між тим, яким будинок був до і після виходу з ЖЕКу. Тому всім своїм знайомим я раджу все ж таки створювати ОСББ. Дуже важливо згуртуватися, а потім від’єднатися від ЖЕКу. Це дуже важливий крок для громади.
Велика небезпека?
Чиновники ж вбачають в ОСББ велику небезпеку. Раніше могли відмивати гроші й робити якісь незначні акції в окрузі, сподіваючись на підтримку виборців. Лавочки ставили, ремонтували під’їзди, надавали матеріальну допомогу. Після того, як люди почали самоорганізовуватись, державні мужі поторху втрачають свій електорат. Тому й придумують різні способи, аби залишити за собою важелі впливу та доступ до бюджетних коштів.
Наприклад, під час призначення керуючих компаній для обслуговування тих будинків, мешканці яких не створили ОСББ.
— Це ті ж самі ЖЕКи, які переформатувались на папері, — вважає Віталій Приходько. — За ними стоять впливові люди міста або регіону, а схема розподілу коштів лишається та ж сама. Зараз можна помітити, що приміщення ЖЕКів ремонтуються, відбудовуються, очевидно, готується база для керуючих компаній. Це своєрідний тіньовий ринок ЖКГ. Є побоювання, що чинні ОСББ хочуть розшматувати або загнати в кабалу під такі керуючі компанії.
Консультант із правових питань проекту IFC Світового Банку «Енергоефективність у житловому секторі України» Руслан Криницький коментує:
— Дійсно, КРЕПи готуються переформатуватися в агенцію з надання послуг управління. Закон не забороняє комунальному ЖЕКу (КРЕПу) набути статус управителя. Він повинен бути обраний співвласниками конкретного будинку на зборах шляхом прямого голосування. Або ж місцеве самоврядування повинно оголосити конкурс на призначення управителя в цьому будинку, якщо мешканці звернуться з відповідною вимогою. Мовляв, ми не знаємо, кого обрати, але оберіть, будь ласка, за нас. Однак це норма більше не для стимулювання активності, а навпаки, для обґрунтування бездіяльності…
Так, шлях від радянської економіки до ринкової тернистий. Країни східної Європи пройшли його наприкінці ХХ століття, коли розпалася так звана соціалістична співдружність. Україна ж сьогодні перебуває приблизно в такій же ситуації, як і Угорщина, Польща, Чехія та Словаччина, Литва й Болгарія чверть сторіччя тому. Особливо важливо не схибити сьогодні, коли в повному обсязі діє Угода про асоціацію України з ЄС і коли наша держава має шанси стати частиною європейського співтовариства.
Людмила Макей
Матеріали публікуються в рамках проекту «Точне відображення Угоди про асоціацію Україна-ЄС в українських медіа». Проект реалізується за фінансової підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) та Міністерства закордонних справ Республіки Польща. Думки, виражені в цій публікації, відображають виключно точку зору автора(ів).
Нагадаємо: Як створити громадську організацію?
