Нові будівельні норми. Які зміни чекають українські міста?
У квітні Мінрегіон схвалив нові державні будівельні норми (ДБН). Відповідно до них, в українських містах і селах з’являться обмеження висоти та щільності забудови. Нові правила набудуть чинності вже у липні цього року. До чого готуватись інвесторам і підрядникам, і як вплинуть оновленні будівельні стандарти на вартість квартир, дізнавалися наші експерти.
Якими мають бути українські міста та села?
Величезні багатоповерхівки, відсутність зелених зон, нестача соціальної інфраструктури та хаотичні парковки у дворах – все це картина типового житлового масиву. Причина такої ситуації – недосконалість і невиконання будівельних норм.
Змінити ситуацію покликані оновлені будівельні стандарти, які на початку квітня схвалив Мінрегіон. Тепер забудовникам нових об’єктів доведеться враховувати обмеження висоти та щільності забудови, споруджувати більше дитячих майданчиків та облаштовувати паркінги за межами дворів.
Так, у селищах, де проживає до 1 тисячі осіб, допускатиметься лише одноповерхова садибна забудова, якщо населення складає від 1 до 10 тисяч осіб, можна будувати об’єкти у межах 4-5 поверхів. У містах із населенням до 50 тисяч висота будинків не повинна перевищувати 9 поверхів, 50-100 тисяч – 16 поверхів, понад 100 тис. населення – може сягати понад 20 поверхів, але лише за умови відповідного просторового планування.
Відповідно до нових норм, максимальна щільність забудови – 450 осіб на 1 гектар. Відхилитись від стандарту можна на 20%, але лише за умови, якщо на території житлового масиву є парк або ліс. Зараз же щільність забудови є необмеженою, що вже призвело до перенаселення окремих мікрорайонів.
Відтепер, якщо забудовник планує зводити багатоповерхівку, то має розрахувати, щоб більша площа землі була задіяна під інфраструктуру. Так, для проектування будинку вище за 11 поверхів максимально допустима забудова – 30%, решта площі, тобто 70%, повинна бути облаштована зеленими насадженнями, зонами відпочинку та дитячими майданчиками.
«В оновленому проекті ДБН щодо планування та забудови територій ми вводимо максимально допустимий відсоток забудови ділянки, щоб унеможливити її суцільну забудову по всьому периметру без благоустрою для жителів», – зауважує заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Лев Парцхаладзе.
Без бар’єрів та паркінгів
Важливою вимогою до нових висоток буде забезпечення безперешкодного проїзду спецтехніки. Зокрема, під'їзду пожежних машин з усіх боків, а також кругових проїздів навколо будинку.
Крім того, у житлових районах буде заборонено розміщувати паркувальні майданчики. Усі паркінги повинні бути винесені за територію мікрорайонів або знаходитись під землею. У центральних та історичних районах буде дозволено будувати винятково підземні майданчики. Це стосується як паркінгів під житловими будинками, так і окремих об’єктів.
Нові будинки повинні передбачати безбар’єрний доступ для людей з інвалідністю. Зокрема, висота бордюрів не може перевищувати 2 см (раніше норма складала 5 см). У будинках повинні бути пандуси, підйомники та широкі двері для проїзду візків – цю норму збільшили з 80 до 100 см.
«Важливою умовою розробки нових стандартів стало використання європейських норм. Перегляд ДБН – процес перманентний, адже наука не стоїть на місці, з’являються нові матеріали і технології будівництва, підвищуються вимоги до енергоефективності, екологічності тощо. Але разом з тим, ми повинні пам’ятати, що найперша та найголовніша мета ДБН – це комфорт та безпека громадян», – зауважує міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій Зубко.
Підводні камені змін
Більшість експертів позитивно сприйняла запропоновані міністерством зміни. Але не без застережень. Так, на думку голови Союзу фахівців з нерухомості Віктора Несіна, нові правила можуть позначитися на вартості квартир, адже забудовник зможе зводити менше будинків на тій самій площі. З ним не погоджується аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. За його словами, сьогодні забудовники не зацікавленні у підвищенні цін.
«Зараз попит на квартири менше пропозиції, тому підвищувати вартість «квадрату» забудовники поки не можуть, а значить, будуть працювати на межі нульової рентабельності», – запевняє Костецький.
Водночас фахівці зауважують, що за проектування будівництва з порушенням норм, забудовникам загрожує штраф у 160 тисяч гривень.
У перспективі нові будівельні норми повинні розвантажити житлові масиви від хаотичних паркінгів, висоток, які прилягають одна до одної, та зробити життя містян трохи комфортнішим та просторішим.
Матеріал Центру громадського моніторингу та контролю
